不動産売却の税金

不動産売却をした際に利益（譲渡所得）が発生した場合、利益に応じた税金（譲渡所得税）を支払わなければいけません。
譲渡所得を算出するためには、取得費と譲渡費用を計算する必要がありますが、売却する物件を取得した時期がずいぶん前で取得費が不明という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
こちらの記事では、不動産売却にかかる税金対策をテーマに、取得費が不明の場合の対応方法や、譲渡費用について、取得費に加算できる費用についてご紹介します。
西多摩エリアで不動産売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却の税金対策を理解しよう！取得費が不明な場合の対応方法

譲渡所得は、不動産の売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引けば算出することができます。
取得費とは、売却した不動産を取得した際にかかった費用のことです。
取得費には、不動産の購入代金や仲介手数料などの費用が該当しますが、これらの費用がかかったことを確認するためには売買契約書や領収書などの書類を準備する必要があります。
しかし、不動産を取得したのがずいぶん前、売却する不動産が先祖代々引き継いできたものといった理由で、売買契約書や領収書が手元になく、取得費が不明というケースも少なくありません。
取得費が確認できる書類がなく、取得費が不明な場合には、どのような対応方法をすれば良いのでしょうか。

概算取得費で計算する

取得費が不明な場合、不動産の売却価格の5％を概算取得費として計算することが可能です。
たとえば、売却価格が3,000万円の場合は150万円、4,000万円の場合は200万円が概算取得費となります。
取得費がわかる書類が何一つ手元にない場合は、概算取得費を利用すると良いでしょう。
しかし、概算取得費を譲渡所得の算出に利用すると、多くの場合では、譲渡所得が大きくなってしまいますので、ご注意ください。

取得費を証明できる書類を探す

取得費が不明な場合でも、以下の書類を準備すれば、取得費として認められる場合があります。
• 取得時の売主や不動産会社が所有している売買契約書の写し
• 購入額の出金履歴が記載された通帳
• 住宅ローンの金銭消費貸借契約書
• 抵当権設定額がわかる書類

ただし、上記の書類が取得費を証明する資料として認められるかどうかについては、税務署の判断となります。
売買契約書の写しや通帳の出金履歴などを取得費の証明として利用する場合には、事前に税務署に相談するなどの対応を取るようにしましょう。

土地の取得費は建物取得費を加算する

親から引き継いだ土地に建てた自宅を売却する場合、土地の取得費は分からないが、建物の取得費はわかるというケースが考えられます。
このような場合、建物の取得費だけでもしっかりと計上すれば、効果的な税金の対策をすることが可能です。
たとえば、売却価格が3,000万円の場合、概算取得費は150万円となりますが、建物取得費が500万円だとわかれば、取得費は「(3000万円‐500万円)×5％＋500万円＝625万円」となります。

不動産売却の税金対策を理解しよう！譲渡費用とは

譲渡所得を算出する際には、取得費だけでなく譲渡費用も計算しなければいけません。
譲渡費用をもれなく計算すれば、支払う譲渡所得税を減らすことができ、効果的な税金対策を取ることが可能です。
こちらでは、譲渡費用についてご紹介します。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、不動産売却時に発生した費用のことです。
ただし、すべての費用を計上できるわけではなく、譲渡費用として認められる費用には、以下のものを挙げることができます。
• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 売主が負担した印紙税
• 借家人に家屋を明け渡してもらうために支払った立退料
• 建物を取り壊したときの解体費用とその建物の損失額
• 売買契約締結後、さらに有利な条件で売るために支払った違約金

譲渡費用として認められない費用

上記のとおり、譲渡費用として計上できる費用は、不動産売却に「直接」要した費用となります。
そのため、管理費や修繕費、固定資産税といった不動産を所有している際の維持管理のために発生した費用は、譲渡費用として認められません。
また、住宅ローンの抵当権抹消のためにかかった費用も譲渡費用には含まれませんので注意しましょう。
ただし、譲渡費用として認められなくても、取得費には含めることができる費用もあります。
たとえば、住宅ローンの抵当権設定にかかった費用は、取得費として計上することが可能です。
取得費や譲渡費用に計上が認められるかどうかについては、税理士や不動産会社と相談しながら、判断していくと良いでしょう。

不動産売却の税金対策を理解しよう！取得費に加算できる費用

取得費に加算できる費用を漏れなく加えることは、不動産売却にかかる税金の対策として効果的な方法の1つです。
最後に、取得費に加算できる費用には、どのような費用があるのか確認していきましょう。

取得費に加算できる費用

取得費に加算できる主な費用は、以下のとおりです。
• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 取得時に納めた登録免許税、不動産取得税、印紙税
• 司法書士に支払った報酬
• 借家人に家屋を明け渡してもらうために支払った立退料
• 土地の埋立てや地ならしをするために支払った造成費用
• 取得時に支払った測量費用
• 既存建物を取り壊すための解体費用
• 住宅ローンの抵当権設定にかかった費用

取得費に加算できる費用は、譲渡費用よりも多岐にわたるため、譲渡費用としては認められなくても、取得費に加算できる費用もたくさんあります。
「どの費用が取得費に加算できるのか分からない」とお悩みであれば、「センチュリー21住宅工営販売」にまでお気軽にご相談ください。

相続税は取得費に加算できる場合がある

相続をきっかけに不動産売却する場合、以下の3つの条件を満たせば、税金対策として相続税を取得費に加算することができます。
• 相続や遺贈により不動産を取得している
• 不動産を取得した者に対して相続税が課税されている
• 相続税の申告期限から3年以内に売却している

取得費に加算する相続税額は、以下の計算式で算出した金額です。
相続税額×譲渡した不動産の課税価格÷（相続税すべての課税価格＋債務控除額）
たとえば、3,000万円相当の不動産と預金3,000万円を相続し、相続税を1,200万円納税したとします。
この条件の場合、取得費に加算できる相続税額は、「1,200万円×（3,000万円÷6,000万円）＝600万円」です。
相続税を取得費に加算できる特例は、大きな税金対策となりますので、相続した不動産を売却する際はぜひ活用しましょう。
ただし、不動産売却期限などの条件を満たす必要がありますので、不動産会社と相談しながらスムーズに売却を進めていくことが重要です。

まとめ

今回は、不動産売却にかかる税金対策をテーマに、取得費が不明の場合の対応方法や、譲渡費用について、取得費に加算できる費用についてご紹介しました。
不動産売却にかかる税金を対策するには、取得費や譲渡費用を漏れなく計上することが大切です。
しかし、譲渡所得を算出するのに慣れていなければ、計上できる費用を見落としてしまい、税金を多く支払うことになるおそれがあります。
「しっかりとした税金対策をしたい」「どの費用が取得費に加算できるのか分からない」などのお悩みがございましたら、「センチュリー21住宅工営販売」にまでお気軽にご相談ください。
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