不動産売却を行う際、不動産の売却価格が全て売主の利益になるわけではありません、「売却価格」から「売却にかかる諸費用」を差し引いた額が、売主の利益になります。では売却にかかる諸費用にはどんなものがあるのでしょうか。
このページで詳しく確認していきましょう。
不動産売却時に必要になる書類のうち、不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書をはじめ、印紙税法により課税対象の文書と定められている書類に関しては、印紙税を支払う必要があります。印紙税は、定められた税額分の収入印紙を課税文書に貼り付けて納付します。
売却する不動産の種別によって課税書類は異なりますので、売却を行う不動産会社に確認を行いましょう。
印紙税額は、課税文書の種類と売買契約書に記載された金額に応じて決められています。
| 契約金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円～10万円 | 200円 |
| 10万円超～50万円 | 400円 |
| 50万円超～100万円 | 1,000円 |
| 100万円超～500万円 | 2,000円 |
| 500万円超～1,000万円 | 1万円 |
| 1,000万円超～5,000万円 | 2万円 |
| 5,000万円超～1億円 | 6万円 |
| 1億円超～5億円 | 10万円 |
| 5億円超～10億円 | 20万円 |
| 10億円超～50億円 | 40万円 |
| 50億円超～ | 60万円 |
不動産会社による仲介を利用して不動産売却を行う場合には、売買契約成立時に必ず売却手数料が発生します。
仲介手数料の金額は、成約した不動産の取引額に応じて変わります。
| 不動産取引額 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引額×5％＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 取引額×4％＋消費税 |
| 400万円超 | 取引額×3％＋消費税 |
例：3,500万円の不動産を売却した場合の仲介手数料の求め方
| 不動産取引額 | 仲介手数料 | |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 200万円×5%＋消費税 | ① 11万円 |
| 200万円超～400万円以下 | 200万円×4%＋消費税 | ② 8.8万円 |
| 400万円超 | 3,100万円×3%＋消費税 | ③ 102.3万円 |
| 合計 | ① 11万円 ＋ ② 8.8万円 ＋ ③102.3万円 | 122.1万円 |
|---|
仲介手数料をもっと簡単に求める方法として、以下の速算式を使う方法もあります。
| 不動産取引額 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格×5％＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 売却価格×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税 |
例：3,500万円の不動産を売却した場合の速算式を使用した仲介手数料の求め方
仲介手数料を支払うタイミングは、不動産会社や売主により異なりますが、売買契約締結時に50%を支払い、残金決済の時に残り50%の支払いが行われるのが一般的です。
「抵当権」とは住宅ローンを利用して不動産を購入した際に、購入した不動産を担保として設定することを言い、「抵当権抹消費用」とはその抵当権を消すためにかかる費用です。
抵当権が抹消されていない場合はそのまま売却を行うのは難しいため、抵当権抹消費用を支払って手続きを行う必要があります。
抵当権が設定されたままだと、所有権移転登記をしたとしても債務者である金融機関によって競売にかけられてしまうリスクがある不動産とみなされてしまうためです。
住宅ローンを完済した場合、抵当権はなくなりますが、ローンを組んでいた金融機関側が自動的に不動産登記簿謄本から削除してくれることはありません。 抵当権に設定されたままの不動産を売却する場合は、必ず売却前に抵当権抹消を行うようにしましょう。
抵当権抹消手続きは、必要書類（弁済証書・登記済証または登記識別情報・登記事項証明書・委任状）を揃えて法務局への申請が必要です。
抵当権抹消には、登録免許税という費用が発生します。登録免許税は、１つの不動産につき、一律1,000円と定められています。
例えば一戸建てと土地の抵当権抹消を行う場合には、それぞれ個別の不動産とみなされ、2,000円の登録免許税がかかります。
抵当権抹消は、司法書士に依頼して手続きしてもらうことも可能です。
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司法書士事務所により金額は異なりますが、5,000～15,000円ほどが報酬額の相場です。
報酬額に加えて、登録免許税や調査費用などの実費が請求されます。
ローン残債がある場合には、売却完了時に残債を一括で支払う費用が必要になります。
金融機関によっては、繰り上げ返済手数料が発生する場合がありますので、あらかじめ確認するようにしましょう。
土地を売却する際には、測量図が必要です。一般的に測量図と呼ばれるものは、以下の３種類ですが、売却には最も信頼度が高い「確定測量図」が必要になります。
「確定測量図」がない場合は、売主の負担で土地家屋調査士や測量士に測量及び測量図の作成を依頼するのが一般的です。
不動産会社から紹介してもらえることもあるので、確定測量図がない場合には相談してみましょう。
| 測量図の種類 | 仲介手数料 | 内容の信頼度 |
|---|---|---|
| 確定測量図 | 隣接地の所有者全員の立ち会いのもと境界を確定した図面 | 高 |
| 地積測量図 | 土地の形状・面積などが記載されている、法務局保管の図面 | 低 |
| 現況測量図 | 現況を確認し、隣接地の所有者などの了承を得ずに境界を推定して測量した図面 | 低 |
測量費用は、土地の広さや形状の複雑さ、そして官民査定を行うか否かで異なります。
官民査定は、行政の管理している土地や道路、水路などに隣接している場合に行われる測量です。
官（行政）・民（売主）の立ち会いが必要になるため、このように呼ばれています。
| 官民査定 | 官民査定なし | |
|---|---|---|
| 測量費用 | 60～80万円 | 35～45万円 |
個人の土地や建物を売却して所得を得ることを譲渡所得といい、譲渡所得を得た場合には譲渡所得税を支払う必要があります。山林などを売却した場合には、譲渡所得税の対象外です。
また、個人の土地や建物を売却した場合でも、売却の結果損をした場合には課税の対象外となります。
譲渡所得税額は、対象の不動産を所有していた期間によって金額が変わります。
所有期間が5年未満の場合は短期譲渡所得、5年以上の場合には長期譲渡所得にあたります。
測量費用は、土地の広さや形状の複雑さ、そして官民査定を行うか否かで異なります。官民査定は、行政の管理している土地や道路、水路などに隣接している場合に行われる測量です。官（行政）・民（売主）の立ち会いが必要になるため、このように呼ばれています。
| 所得税 | 住民税 | 合計 | |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（5年未満） | 30% | 9% | 39% | 長期譲渡所得（5年超） | 15% | 5% | 20% |
譲渡所得・譲渡所得税は次の計算式を使って求めることができます。
不動産の売却金額
売却した土地や建物の購入代金、購入手数料など資産の取得にかかった金額、建築費用、住宅設備や改良にかかった費用などを合計した金額
※建物の場合のみ、購入代金などの合計金額から減価償却費相当額を差し引く
仲介手数料、印紙税、測量費用、解体費用など不動産売却を行う上でかかった費用を合計した金額
例：課税譲渡所得金額が2,000万円だった場合の譲渡所得額の求め方
不動産を売却した際、譲渡所得の特別控除を受けられる場合があります。対象であれば、大幅な減税が可能になりますので、必ず確認しておきましょう。代表的なものは以下の２つです。
居住用不動産を売却した場合には、所有期間を問わず、譲渡所得から最高3,000万円まで控除が受けられます。その場合、課税譲渡所得を求める計算式は以下のようになります。
この計算式で計算した結果、課税譲渡所得がマイナスになるようであれば譲渡所得税の支払いは発生しません。
なお、3,000万円の特別控除は住宅ローン控除との併用はできません。
特例を受けるには、以下の条件を満たしている必要があります。
居住用不動産を売却した場合に、売却した年の1月1日の時点で土地・建物の所有期間がともに10年を超過していた場合にのみ受けられる特例です。対象物件だった場合、長期譲渡所得よりも低い税率が適用されます。
1の3,000万円の特別控除の特例と併用することが可能です。
1、2どちらの特例もマイホームの売却が対象です。また、これらの特例を受けるためには、確定申告を行う必要があります。
詳しくはお問い合わせください。
仲介での売却時に、リフォームや、修繕、解体を行った方が資産価値向上が図れると判断された場合には、それらの費用がかかります。不動産会社による買取での売却の場合は、原則現況での買取になるため、これらの費用は発生しません。
居住している不動産を売却する場合には、新居への引越し費用が必要になります。
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