土地や建物が、現在の法令に反していることが理由となって、利用や売却に支障が生じているケースを法的瑕疵といいます。
建築基準法や都市計画法、消防法といった多くの法律や各地域の条例があることから、大小様々な事例が存在しますが、ココカラが手掛けてきた代表的なケースには以下のような事例があります。
今の法には適さなくなってしまった建物、土地のことを指します。
非常に多い例が、耐震基準法を満たさない（旧耐震）ケース、接道状況や違法リフォームによる建ぺい率・容積率の基準値オーバー等で再建築不可となったケース、市街化調整区域内で建て替えが難しい再建築不可のケースです。
旧耐震の場合は耐震リフォームを施すと高額となるため、一旦壊した後に基準を満たした建物を再建築することを前提に売却活動をするケースや、解体費用を考慮して買取をするケースが多く、ココカラでも多数の事例があります。
再建築不可の中でも、接道義務に関しては駅前立地や分割所有された物件で不適合接道や未接道となっている件について、非常に多くの問い合わせをいただきます。袋地といわれる未接道の土地やその周りの囲繞地は、そのままでの再販は難しく、囲繞地通行権を確保するための交渉や、土地と接道を等価交換したり借りるための交渉、43条但し書きの申請等、各地権者や行政と高度な取引技術が必要で、売却を実現するためには時間を要しますが、物件の立地や周辺物件の再購入次第では、高額な売却を実現できるケースも多々ありますし、その実現性を見込んだ高額買取も可能です。
周辺物件の調査や関係各所への協力依頼等、不動産再生を得意とするココカラがサポートしますのでお気軽にお問い合わせください。
市街化調整区域の物件については、農業委員会と調整した上での地目変更（農地転用）が一般的に知られていますが、規制が厳しく各市役所との継続協議が必要で時間を要します。居住用として転用せずに、その他の理由で購入希望の方がいないか、まずは調査したうえで、手続きの可能性を考慮しますので、一度ココカラまでお問い合わせください。
境界には、民法上の「所有権界」と不動産登記上の「筆界」の2種があり、古い土地や相続物件でこの2種のズレによってトラブルになります。
改めて境界確認をしようにも、隣地所有者が非協力的であったり、既に紛争に発展しているケース、そして非常に多いのが隣接の所有者が不明であったり隣地も相続協議中で、確認・確定が困難な場合が大半です。
筆界特定制度や所有権確認訴訟という手続きもありますが、1年以上の時間を要します。
まずは状況確認をしたうえで、土地家屋調査士や弁護士と協合しながら対応を進めさせていただきます。
一般的な居住用一戸建てではなく、投資用物件（ビル・中古マンション）で多い事例です。共用通路の確保等、管理方法を厳密に行うことで解消できるケースもありますが、火災報知器システムやスプリンクラーといった防火設備の不備になってくると、資産価値減少に直結するだけでなく、対策にも一定費用を投下する必要性が生じます。
物件の維持やリプレイス、売却等で判断に迷う際は、ココカラが資産シミュレーションを行いますので、お気軽にお問い合わせください。
法的には問題がなくても、極めて小さく採光や通風上問題がある物件や、三角や台形等、再建築にコストが掛かりそうな物件は、一般的に査定を忌避される傾向があります。これらの物件は再建築不可物件と同様で、どのように価値を創るか、付加価値を見出すかによって、大きく査定や売却活動が変わってきます。これまでの机上査定や販売方法に関してご不満をお持ちの方は、一度お気軽にお問い合わせください。
土地・建物自体には問題がないものの、周辺環境により著しく売却活動に悪影響が出る物件を環境的瑕疵物件と称することが多いようです。
近隣施設の悪臭（ゴミ・工場）、騒音（繁華街・駅前）、振動（工事・基地・道路）、日照（ビル）等が代表的な事例になりますが、近年は大規模な自然災害の多発により、ハザードマップの該当エリア（浸水害・土砂災害）も広義の意味で環境的瑕疵に加えられることが多くなりました。
その他の瑕疵とは異なり、明確に物件自体に問題があるケースです。
雨漏りやシロアリ被害といった代表的な問題から、地震被害による建物のゆがみや外壁のひび割れ、地盤沈下や、集中豪雨や台風で浸水履歴があるといった問題、また傾斜地や崖地、法地付近で多い地下に利用されていない杭が埋まっているケースや、以前薬品等を埋設した形跡がある土壌汚染の土地といったケース、最近多くお問い合わせをいただく相続物件がゴミ屋敷化しているケース等が、相談事例として挙げられます。
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