不動産売却を行う際、売却の手段としては「仲介」による売却と、「買取」による売却の２種類があります。
それぞれのメリット・デメリットを正しく理解することが、後悔しない不動産売却に繋がります。
まず、仲介と買取のどちらを選ぶべきか、簡単にチェックしてみましょう。
不動産「仲介」とは、不動産会社が「不動産を売りたい人」と「不動産を買いたい人」とを結びつける売却方法です。仲介をする不動産会社は、不動産の査定を行った後、売主の代わりに宣伝活動を行ったり、資料の手配や、内覧希望者の現地への案内業務を行います。
不動産仲介による売買を行うには、不動産会社に仲介を依頼して媒介契約を締結する必要があります。
媒介契約には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の３種類があります。
売主は、同時に複数の不動産会社と契約することができず、１社のみとの契約になります。
専属専任媒介契約は、媒介契約の中でも最も拘束力の強い契約形態です。
売主自身が、売りに出している不動産の買主となる人を見つけてきたとしても、
専属専任媒介契約を結んだ不動産会社の仲介を介さなくてはなりません。
契約期間は最長で３ヶ月となります。期間満了後の更新は可能です。
不動産会社から売主への売却活動の報告頻度は、１週間に一度以上と義務付けられており、かなり密接な関係を築くことになります。
専属専任媒介契約と大体の内容は共通です。
違いは売主自身による売却活動が行える点と、不動産会社から売主への売却活動の報告頻度です。
専任媒介契約の場合、売主自身が、売りに出している不動産の買主を見つけてきた場合、
不動産会社の仲介を通さずに売却することができます。
不動産会社から売主への売却活動の報告頻度は、２週間に一度以上と定められています。
専任媒介契約を結んでいる不動産は、不動産会社が取り扱う不動産の中でも最も力を入れて販売活動を行うため、スピーディーに成約しやすい傾向にあります。
ただし、契約期間中は他の不動産会社を介しての売却活動を行えないため、契約を結ぶ際には、信頼できる会社かどうかを慎重に見極める必要があります。
売主は、複数の不動産会社と同時に契約を締結することが可能です。
売主自身が、売りに出している不動産の買主を見つけてきた場合、不動産会社の仲介を通さずに売却することができます。
不動産会社から売主への売却活動報告や、契約期間の上限は義務付けられておらず、最も自由度が高い契約形態です。
不動産会社と仲介契約を結んでいる間に、売主自身が売りに出している不動産の買主を親戚や友人などから見つけてきて、不動産会社の仲介を通さず直接契約することを「自己発見取引」といいます。
不動産会社と「専任媒介契約」「一般媒介契約」のどちらかで契約をしている場合にのみ、自己発見取引を行うことができます。
その場合、不動産会社への仲介手数料は発生しません。
「自己発見取引」による買主の購入方法は現金一括に限られ、住宅ローンを利用する場合は不動産会社の仲介が必要になります。
また、売主は成約した旨を「専任媒介契約」もしくは「一般媒介契約」を結んでいる、全ての不動産会社に対して通知しなくてはならず、怠った際には、その期間に発生した広告費などの返還を不動産会社側から請求される可能性があります。
その他、契約時の契約書類等も全て売主側で用意しなくてはならないなど、細かな注意点があります。
| 専属 専任媒介 |
専任媒介 | 一般媒介 | |
|---|---|---|---|
| 同時に契約できる 不動産会社数 |
１社のみ | １社のみ | 複数社 |
| 売主自身による 売却活動 |
不可※ | 可能 | 可能 |
| 不動産会社から売主への 活動報告頻度 |
１回以上 ／週 |
１回以上 ／２週 |
なし |
| 契約期間 | 3ヶ月 | 3ヶ月 | なし |
仲介による売却の最大のメリットは、不動産の売却価格です。近隣の類似物件等に近い、相場価格での売却ができる可能性があります。
特に駅近・築浅等、高い需要が見込まれる条件を持つ不動産の場合は、相場価格で売却できる可能性が高いと言えます。
仲介による売却は、売却している不動産を欲しいという買主が現れるまで継続して実施することになります。
場合によっては長期化することも。長期化するほど、経年に伴い物件の価値が減少していくというリスクもあります。
仲介による売却は、売買契約が成立した場合、仲介を行った不動産会社に対して、仲介手数料の支払いが発生します。
取引金額に応じて仲介手数料として支払う報酬限度額が定められていますので、所定の仲介手数料を支払わなくてはなりません。
| 不動産取引額 | 計算式 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格×5％＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 売却価格×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税 |
瑕疵担保責任とは、不動産を売却後、万が一売却した不動産に欠陥があった場合、売主が買主に対して責任を負うことを指します。この場合の欠陥は、売主が気づかなかった欠陥をも含みます。
瑕疵担保責任の期間は、買主・売主間の交渉により決定されますが、多くのケースでは1～３ヶ月ほどになります。
居住しながら売却活動を行う場合は、居住スペースに内覧希望者を受け入れる必要があります。
都度スケジュール調整や、掃除を行う手間が発生し、さらにプライベートな空間を他人に公開することに対してのストレスを感じる可能性があります。
仲介での売却は、内覧希望者の受け入れや、不動産会社の売却活動の一環である宣伝活動は避けられません。
どうしても売却手続き完了前に、周囲の人に売却活動を知られる可能性が高まります。
秘密に売却活動を行いたい場合には、仲介による売却は難しいと考えましょう。
不動産の状態によりますが、価値を高めるためにリフォームや修繕を行ってから売却活動を行う場合があります。
その際の費用は売主の負担になります。
不動産「買取」とは、不動産会社が不動産の売主から直接不動産を買い取る売却方法です。
買取による売却の最大のメリットは、早期に現金化が行えるということです。
不動産会社により、対応完了までの期間は多少前後しますが、早ければ即日、長くても１ヶ月ほどで完了するケースが一般的です。
売却完了のスケジュールが見えやすいため、引っ越しやその後の生活についても予定が立てやすいというメリットがあります。
不動産会社との直接取引になるため、仲介手数料は発生しません。
買取は、現況のままでの買取となります。
不動産の価値を高めるためのリフォームや修繕などは不要のため、売却にかかる諸経費が削減できます。
不動産を売却後、万が一売却した不動産に欠陥があったとしても、不動産会社による買取の場合は売主への瑕疵担保責任は免除されます。
居住している不動産を売却する場合、買取の場合は引っ越し及び売却手続きが完了してから販売活動がスタートします。
居住スペースに内覧希望者を受け入れる必要はありません。
一般の個人からの需要が高くない不動産は、仲介での売却は難しくなります。
例えばオフィスなどの事業用の不動産や、居住用物件の中でも事故物件などは個人の買主が現れるのを待つよりは、不動産会社に売却してしまった方が再活用の道が見つけやすいと言えます。
買取による売却は、長くても１ヶ月前後で対応が完了します。
売却が完了するまでに広告活動等を行うこともないため、周囲の人に知られずに売却が可能です。
買取による売却価格は、相場価格よりも安価になります。
これは、不動産買取後、不動産会社がその不動産を販売する際に相場価格で販売して利益を出すためです。
一般的には相場価格の70％～80％での買取が多くなります。
不動産会社によって、物件種別の得手不得手があります。
例えば一戸建てしか取り扱わない不動産会社にマンションの買取をお願いしても、断られてしまうということもあり得ます。
不動産会社によって得意分野が異なりますので、一度相談してみることをおすすめします。
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