不動産売却における注意点

不動産売却は一生のうちに何度も経験することではないでしょう。
そのため、不安や疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。
今回は不動産の売却～引き渡しまでをスムーズにおこなうために知っておきたい、注意点を解説します。
八王子市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

注意点1：仲介での不動産売却と不動産買取の契約の違い

不動産売却における注意点として、まず仲介での不動産売却と不動産買取の契約の違いを解説します。

契約の違いと注意点1：不動産を購入する方が違う

仲介での不動産売却と不動産買取における契約の違いとして、まず購入者が違うことが挙げられます。
仲介での不動産売却の購入者は、個人の方です。
マイホームやセカンドハウス、土地などをご自身が住むことを目的に契約します。
また、個人の方へ向けた不動産売却では、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
不動産会社専用の物件情報サイト（レインズ）などをもとに、買主を探すことになります。
一方、不動産買取の場合、購入者は個人の方ではないのが注意点です。
不動産買取では、不動産会社が購入者となります。

契約の違いと注意点2：売却期間が異なる

売却期間が異なることも、仲介での不動産売却と不動産買取の違いの1つです。
仲介の場合、一般的には不動産会社を介して購入者を探すことになります。
契約に至るまでに、チラシを作成したりインターネット上に物件情報を公開したりするため、売り出しから引き渡しまでに数か月かかるのが一般的です。
買主が見つからない場合は、さらに時間がかかります。
その一方、不動産買取では利益を生みそうな不動産を直接買い取るため、現金化しやすいのがメリットです。
仲介による不動産売却に比べて、スムーズな売却が見込めるので、売却を急いでいる方に適した方法といえるでしょう。
また、不動産買取では仲介では売却できないような、条件の悪い不動産でも高く評価できる可能性があります。
居住に向いていないような不動産の活用方法も知っているため「売れないかな…」と思っている土地や建物もスムーズに売却できるかもしれません。

契約の違いと注意点3：売却価格が異なる

仲介での不動産売却と不動産買取における違いは、売却価格が異なることです。
仲介での不動産売却の場合、広告などを使って幅広く買主を探します。
そのため、相場に近い価格で売却しやすくなるのがメリットです。
売り出し価格も売主側で設定できるので、周辺相場より高く売り出すこともできるでしょう。
しかし、不動産買取は再販が目的のため、一般的には仲介に比べると安い価格で売却することになります。
リフォームなどをおこない付加価値を付けたうえで再販するため、価格が下がる傾向にあります。

注意点2：離婚で不動産売却をする場合の手順

続いて、離婚で不動産売却をする場合の手順と注意点を解説します。

不動産売却の流れ

離婚にともなう不動産売却は、下記の流れで手続きするのが一般的です。
• 査定を依頼し不動産会社と媒介契約を締結する
• 買主と売買契約を締結する
• 決済と引き渡しをおこなう

離婚で不動産売却する場合、まずは不動産会社に査定を依頼します。
査定結果に納得できたら、不動産会社と媒介契約を締結し、販売活動の開始です。
買主が決まり次第売買契約を締結し、決済と引き渡しを済ませます。

財産分与する必要がある

離婚で不動産売却する際の注意点は、財産分与が必要なことです。
財産分与とは夫婦が婚姻中に築き上げた財産を平等に分けることで、預貯金や自動車、不動産などが該当します。
土地や建物は、現金などのように平等に分割しにくいため、不動産売却し得たお金を折半するのが一般的です。

オーバーローンの場合の注意点

査定の結果、オーバーローンだった場合は財産分与の対象となりません。
オーバーローンとは、査定額が住宅ローンの残債を下回ることです。
残債がある不動産を売却するためには、預貯金などから一括返済する必要があります。
ただし、任意売却ならオーバーローンでも不動産売却することが可能です。
とはいえ金融機関から許可を取ったり、離婚後も返済を続けたりする必要があります。
経済的な事情があるため、返済方法は相談可能ですが、返済義務はなくならないことを注意点として押さえておきましょう。

連帯保証や連帯債務の解消は難しい

離婚で不動産売却する際の注意点として、連帯保証や連帯債務の解消は難しいことも挙げられます。
住宅ローンを組む際、夫婦で連帯債務者になったり、どちらかが連帯保証人になったりするケースも少なくありません。
しかし、離婚するからといって、連帯債務や連帯保証を解消するのは難しいといえます。
離婚によって夫婦関係が解消されても、金融機関にとっては融資をしていることに変わりないからです。
そのため、離婚で連帯債務や連帯保証を解消するためには、新たに連帯債務者や連帯保証人を立てる必要があります。

注意点3：相続後に不動産売却する際の手順や方法

相続後に不動産売却する際の手順や、方法を知っておくことも注意点の1つです。
相続にともなう不動産売却は、一般的に下記の手順でおこないます。
• 有効な遺言書の有無を確認する
• 遺産分割協議をおこなう
• 相続登記する
• 不動産売却する

有効な遺言書がない場合や、相続人が複数いる場合は遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議とは、誰がどの財産をどのくらいの割合で相続するかを決めることです。
不動産を相続する方が決まったら、相続登記（名義変更）をおこないます。
名義を被相続人から相続人へ変更しないと、売却できないため、注意点として押さえておいてください。
ちなみに、相続登記は2024年に義務化されることになりました。
正当な理由なく手続きしないと、罰則があるので注意が必要です。
相続登記が完了したら、不動産売却のために売却活動をおこないます。
相場に近い価格で売却したい場合は仲介を、安くても良いから早く売却したい場合は不動産買取がおすすめです。

不動産売却でかかる税金

不動産売却では、譲渡所得に対して譲渡所得税という税金がかかります。
譲渡所得とは、売却で得た利益（儲け）のことです。
不動産売却で得た総収入から、取得費（売却する不動産の購入時にかかった費用）や譲渡費用（売却時にかかった費用）を差し引いたものが譲渡所得となります。
また、譲渡所得税を計算する際は、下記のとおり所有期間に応じた税率をかけます。
• 所有期間5年以下：39.63％（短期譲渡所得）
• 所有期間5年超え：20.315％（長期譲渡所得）

所有期間によって税率が異なるため、不動産売却のタイミングも注意点の1つです。
また、譲渡所得税以外にも、印紙税や登録免許税など、さまざまな税金がかかります。
ただし、相続した空き家を売却する際に利用できる控除や特例があるため、活用することで節税できるでしょう。

まとめ

仲介での不動産売却と不動産買取ではそれぞれ特徴やメリットが異なるため、ご自身の希望にあった売却方法を選択することが大切です。
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