不動産売却でかかる費用

不動産は購入時と同じように、売却時にもさまざまな費用がかかります。
どのような費用がどのくらいかかるのかを知っておけば、安心して売却に進むことが可能です。
今回は不動産売却でかかる費用の種類やそれぞれの相場、税金を抑えるための控除について解説します。
八王子市で土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却でかかる費用の種類

まずは、不動産売却でかかる費用の種類を解説します。

種類1：仲介手数料

費用の種類としてまず挙げられるのが、仲介手数料です。
仲介手数料とは不動産会社に支払う費用で、売却が成立した際に発生します。
媒介契約の締結後、不動産会社は売却に向けた活動（チラシの作成やオープンハウスの実施など）をおこなうのが一般的です。
仲介手数料は、その活動に対する報酬となります。
支払時期は売買契約時と引き渡し後（半分ずつ）となるのが一般的です。

種類2：印紙税

印紙税も、不動産売却でかかる費用のひとつです。
印紙税とは、経済的取引などで作成される、文書に対して課税されます。
不動産売却時は売買契約書に収入印紙を貼り、消印によって納税することが可能です。
印紙税の金額は、契約金額によって異なります。

種類3：登記費用

登記費用とは、抵当権を抹消し、登記情報を変更する際にかかります。
不動産売却時に住宅ローンが残っている場合、完済して抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権とは、金融機関が不動産を担保に設定する権利です。
登記情報の変更は、専門的な知識を要する場面も多いため、一般的には司法書士へ依頼します。
実費と司法書士への報酬が、登記費用として必要です。

種類4：住宅ローン返済手数料

先述したとおり、不動産売却時に住宅ローンが残っている場合は完済する必要があります。
一括返済するための手数料が、住宅ローン返済手数料です。
目安の金額は、金融機関によって異なります。
また、窓口で支払うのか、インターネット経由かなどによっても変わってきます。

種類5：譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却で譲渡所得（利益）が生じた際にかかる費用です。
譲渡所得を小さくすれば、その分譲渡所得税の負担を軽減できます。
税金を抑えるための控除については、後述します。
不動産売却でかかる費用のシミュレーション
売却価格2,000万円、築年数15年7か月の不動産を売却した際、費用がどのくらいかかるのかをシミュレーションしてみましょう。
• 仲介手数料：72万6,000円
• 印紙税：1万円
• 登記費用：2万円
• 住宅ローン返済手数料：3万2,400円
• 譲渡所得税：0円（控除を利用）

合計で78万8,400円となります。
ただし、不動産の状況によってはハウスクリーニングや確定測量が必要です。
そのような場合は、上記の金額より高くなるでしょう。

不動産売却でかかる費用の相場

続いて、不動産売却でかかる費用の相場を解説します。

仲介手数料の相場

先述したとおり、仲介手数料は契約金額によって相場が異なります。
しかし、法律によって上限額が定められており、金額は下記のとおりです。
• 契約金額200万円以下：売却価格×5％+消費税
• 契約金額200万円超え400万円以下：売却価格×4％+2万円+消費税
• 契約金額400万円超え：売却価格×3％+6万円+消費税

仲介手数料には消費税が課税されます。

印紙税の相場

不動産売却では、売買契約書に貼り付ける収入印紙が必要です。
印紙税の相場は、契約金額によって下記のとおり異なります。
• 契約金額500万円超え1,000万円以下：1,000円
• 契約金額1,000万円超え5,000万円以下：5,000円
• 契約金額5,000万円超え1億円以下：3万円

印紙税を納税しないと、3倍の過怠税がかかるため注意が必要です。

登記費用の相場

登記費用の金額は依頼する司法書士によって異なり、相場は5,000円～2万円となります。
ご自身でおこなう場合、1,000円ほどで済ませることが可能です。
しかし、先述したとおり、抵当権抹消の手続きは複雑で難しいため、司法書士に依頼するのが一般的といえます。
住宅ローン返済手数料の相場
住宅ローン返済手数料は、金融機関や支払い方法によって異なります。
日本における3大メガバンクのひとつでは、窓口の場合3万3,000円、電話は2万2,000円、インターネット経由は1万6,500円です。
金額が変わる可能性もあるため、最新の情報は金融機関に問い合わせてみましょう。

譲渡所得税の計算方法

先述したとおり、譲渡所得税とは、不動産売却で生じた譲渡所得（利益）に対してかかります。
そのため、譲渡所得税を把握するためには、まず課税譲渡所得の計算が必要です。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－控除額
売却価格とは、買主から支払われた金額（不動産売却で得た総収入）です。
取得費とは、売却する不動産を購入した際に支払った費用で、仲介手数料や不動産取得税、建築費用などが挙げられます。
譲渡費用とは、不動産売却でかかった費用のことです。
印紙税や測量費用などを、譲渡費用として計上できます。
控除を利用する場合は、その金額を差し引きましょう。
上記の計算方法で譲渡所得が算出できたら、最後に税率をかけます。
税率は不動産の所有期間によって異なるため、下記を参考にしてみてください。
• 所有期間5年以下：39.63％（短期譲渡所得）
• 所有期間5年超え：20.315％（長期譲渡所得）

どのくらい所有していたかによって、税率が2倍近く異なるため、売却のタイミングにも注意したいところです。

不動産売却でかかる費用を抑えるための方法や控除

最後に、不動産売却でかかる費用を抑えるための、方法や控除を解説します。

控除や特例を活用する

不動産売却では、費用を抑えるための控除や特例があります。
代表的なものが3,000万円の特別控除で、適用条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除することが可能です。
この特例により譲渡所得がゼロまたはマイナスになれば、譲渡所得税は非課税となります。
また、相続にともなう不動産売却でも、3,000万円を控除できる特例があります。
昭和56年3月31日以前に建てられた不動産であることや、相続の開始から、3年を経過する年の12月31日までに売却していることなどが条件です。
さらに、不動産の所有期間が10年を超える場合、長期譲渡所得より低い税率で税金を計算できます。
適用されるのは、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分のみとなりますが、税金対策として有効的です。

ハウスクリーニング費用や交通費を抑える

不動産売却にかかる費用を抑えるためには、ハウスクリーニング費用や交通費を節約することもポイントです。
ハウスクリーニングは優先順位を決めて、必要な場所だけおこなえば費用を抑えられます。
また、売却する不動産が遠方にある場合、何度も足を運ぶとその分交通費がかさんでしまいます。
そのため、できるだけ用事を1度で済ませ、交通費を節約するのがおすすめです。

まとめ

不動産売却時には、さまざまな種類の費用がかかります。
相場をあらかじめ掴んでおけば、安心して売却を進められることと思います。
税金対策として、控除や特例を活用するのもおすすめです。
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