売却の時の確定申告

土地や建物などの不動産を売却すると確定申告が必要になる場合があります。
会社員などの給与所得者は確定申告をする機会が少ないため、手続き方法がわからず不安に思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却後の確定申告について必要書類や申告期間などを解説します。
八王子市にお住まいで不動産売却をご検討中の方はぜひ参考になさってください。

不動産売却後に確定申告が必要なケースとは

不動産を売却した方全員が確定申告をしなければならないわけではありません。
確定申告が必要になるのは、おもに以下のようなケースです。
• 不動産売却によって譲渡所得（売却益）が生じた
• 不動産売却によって損失が発生したため控除を受けたい

それぞれの内容について順番に解説します。

不動産売却によって譲渡所得（売却益）が生じた

土地や建物を売却して譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要です。
譲渡所得とは、不動産などの資産を売却した際に生じる利益のことをいいます。
以下の計算式を使って、譲渡所得が発生するか計算してみましょう。
譲渡所得＝売却価格ー（取得費＋譲渡費用）
取得費とは不動産を購入したときにかかった費用で、購入価格や仲介手数料などが挙げられます。
一方で譲渡費用とは不動産を売却したときにかかった費用で、仲介手数料や立ち退き料などが該当します。
また譲渡所得には「3,000万円特別控除」などの特例や控除が用意されており、それらを適用すれば税負担を軽減することが可能です。
特例や控除を利用するには確定申告が必要なため、申告を忘れないようにしましょう。

不動産売却によって損失が発生したため控除を受けたい

不動産を売却して譲渡損失が発生する場合、条件を満たせば「損益通算」を利用することができます。
この特例は、不動産売却によって発生した損失を給与所得などほかの取得から相殺できるというものです。
損失分をほかの所得から控除できれば、譲渡所得が少なくなるため節税に繋がります。
さらに損益通算で控除しきれなかった損失に関しては、3年間に渡って繰り越すことが可能です。
これを「譲渡損失の繰越控除」といいます。
いずれの特例を利用するにも、確定申告をおこなわなければなりません。

不動産売却後の確定申告における必要書類

不動産売却後の確定申告では、さまざまな書類が必要になります。
なかには取得までに時間がかかる書類もあるため、余裕をもって準備を始めることが大切です。
ここでは確定申告における必要書類を「自分で準備する書類」と「税務署から取得する書類」に分けてご紹介します。

自分で準備する書類

以下の書類は自分で準備する必要があります。
• 不動産売却時の売買契約書の写し
• 仲介手数料などの領収書の写し
• 売却した不動産の登記事項証明書
• 源泉徴収票

売買契約書の写しと領収書の写しは、売上の経費を計上する際に必要です。
これらはなくても確定申告をおこなえますが、支払う税金が増えてしまう可能性があるため、節税のためにもなるべく用意するようにしましょう。
登記事項証明書は近くの法務局で入手でき、またオンラインで請求することも可能です。
オンライン請求であれば自宅や会社にいながら証明書を請求し、郵送で受け取ることができます。
そのほか、給与所得者は源泉徴収票も必要なので、手元にない場合は勤め先に発行してもらうようにしましょう。

税務署から取得する書類

以下の書類はすべて税務署で取得できます。
• 確定申告書B様式
• 確定申告書第三表（分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書

確定申告書B様式は所得の種類に関わらず使用できる書類です。
確定申告書A様式もあるため、お間違えのないようご注意ください。
確定申告書第三表（分離課税用）は、譲渡所得を記入する用紙です。
不動産売却によって得られる譲渡所得は、給与所得などほかの所得と合計せずに申告しなければなりません。
そのため不動産売却で得た譲渡所得は、分離課税用の申告書を利用して納税額を申告します。
譲渡所得の内訳書は、売却した不動産の所在地や売却経費などを記入する書類です。
いずれの書類も税務署で入手できるほか、国税庁のホームページからダウンロードすることも可能です。

控除を受ける場合は別途書類が必要

控除や特例を利用する場合は、上記の書類とは別に書類を用意しなければなりません。
たとえば「3,000万円の特別控除」を受ける場合、戸籍の附票の写しなどその家に住んでいたことを証明する書類が必要です。
特例利用時の必要書類に関しては国税庁のホームページに記載されているため、事前にチェックしておくことをおすすめします。

不動産売却後の確定申告はいつおこなう？期間と場所について

確定申告をおこなうのは、不動産を売却した翌年です。
申告期間は毎年2月16日～3月15日と定められており、居住地を管轄する税務署で手続きをおこないます。
申告方法は、申告書に必要事項を記載して直接窓口に提出するのが一般的です。
とはいえ申告期間は約1か月程度しかなく、平日に休暇を取るのが難しいという方もいらっしゃるでしょう。
そのような方のために、窓口に行かなくても手続きができるよう、以下のような方法も用意されています。
• 郵送による申告書の送付
• 税務署に設置されている時間外文書収受箱への投函
• 電子申告・納税システム（e-Tax）による申告

なかでも便利なのがe-Taxによる申告です。
e-Taxであれば税務署の開庁時間を問わず、好きなときに申請書を送ることができます。
平日に時間をつくって直接税務署で手続きするのが難しいという方は、e-Taxでの申告を検討すると良いでしょう。
ただしe-Taxで申請するためには、あらかじめ税務署でパスワードとIDを発行してもらう必要があります。
申告期間になって慌てることのないよう、早めに準備しておくことが大切です。

納税時期が異なる点に注意

不動産売却後の確定申告において注意したいのが、納税時期の違いです。
不動産を売却したときにかかる税金は「所得税」と「住民税」で、これらを総称して譲渡所得税と呼んでいます。
この2つの税金のうち、確定申告が必要なのは所得税のみです。
確定申告の結果、所得税の納税が必要になった場合は、税務署または金融機関で納付をおこないます。
一方で、多く支払っていた場合は、払い過ぎた所得税の還付を受けることが可能です。
住民税は、不動産売却をした翌年の6月から納付がスタートします。
住民税の納付方法は給与所得者とそうでない方で異なり、給与取得者は原則として給与から天引きされます。
給与所得でない場合は、市町村から送られてくる納付書を利用して4期分割で納税するのが一般的です。

まとめ

不動産売却後の確定申告について解説しました。
不動産を売却して譲渡所得が発生した場合や、なにかしらの特例を利用する場合は確定申告が必要です。
期限内に申告を終えられるように、必要書類などは前もって用意しておくようにしましょう。
私たち「センチュリー21 ココカラ」は、八王子市を中心に不動産売却のサポートや不動産買取をおこなっております。
不動産売却を検討しており確定申告に関する不安がある場合は、弊社までお気軽にご相談ください。