ローンが返せなくなったら任意売却

さまざまな理由から、住宅ローンの返済が難しくなった方は少なくありません。
そこで大切なのは、できるだけ早めに適切な対処をすることです。
この記事では、住宅ローンが返済不可能となった場合の対処法と、競売、任意売却についてご説明します。
八王子市などの西多摩エリアにある不動産の住宅ローンでお困りの方は、ぜひご参考にしてください。

住宅ローンが返済不可能になったときの対処法

住宅ローンの返済が難しい状況になったら、なるべく早めに対処することが大切です。
状況によって取れる対処法は異なるため、ご自身に合う方法を見つけましょう。

金融機関に相談する

住宅ローンが返済不可能であると認識したら、まずは金融機関など、住宅ローンを契約しているところに相談しましょう。
返済できない理由が一時的なものである場合は、返済条件の変更をしてくれる可能性が高いです。
毎月返済する金額が多すぎて支払えない場合に、一時的に毎月の返済額を少なくし、返済期間を延ばすなどの方法があります。
毎月の返済を利息のみにするなど、返済額を大幅に少なくする場合は、半年から1年程度の期間のみ変更されるのが一般的です。
返済額を3割減らす程度であれば、3年ほど変更してくれることもあります。
ただし、借入金自体が少なくなるわけではなく、期間が終了すれば元の返済額に戻るということを理解しておきましょう。
今後の収入と返済額のバランスを取り、慎重に計画を立てることが大切です。

保険の内容を確認する

住宅ローンを契約する際に、ほとんどの方は団体信用生命保険に加入しているでしょう。
団体信用生命保険とは、基本的には住宅ローンを契約した方が死亡したときに、保険金によって住宅ローンの残りが支払われるものです。
しかし、契約内容によっては、病気や事故により返済ができなくなった場合でも、保険金の利用が可能な特約が付いていることもあります。
病気などで住宅ローンの返済が困難になった場合は、どのような契約内容かを確認しましょう。

売却する

今後も住宅ローンの返済が厳しいと感じる場合には、不動産の売却を視野に入れても良いかもしれません。
滞納する前に不動産を売却することができれば、信用情報機関にも記録されないため、次の家を購入する際の住宅ローン審査時や、クレジットカードを作成したりするときに問題は起きません。
反対に、滞納が続くと信用情報機関によってその記録が残され、新しくローンを組むことが難しくなります。
できるだけ早めに不動産会社に査定依頼をし、売却代金で住宅ローンが完済できそうかを確認しましょう。

住宅ローンが返済不可能となった後の競売までの流れ

住宅ローンの滞納が続き、対処をしなかった場合は、家は競売にかけられます。
競売は所有者の意志とは関係なく進み、不利な条件での売却となることが一般的です。
ここでは、競売に至るまでの流れをご説明します。
督促状が届く
住宅ローンの滞納が1～3か月続くと、金融機関からの督促状が届きます。
内容を簡単にご説明すると、「早く返済してください。でなければ一括返済してもらうことになります。」ということが書かれています。

一括返済が求められる

滞納が3～6か月続くと、「期限の利益喪失」となり、これまでのように毎月少しずつ返済することは認められません。
つまり、住宅ローンの一括返済が求められることになります。
また、この後は「代位弁済通知書」が届きます。
「代位弁済」とは、返済できなくなった債務者の代わりに、保証会社が住宅ローンを金融機関に全額支払うことです。
代わりに支払われたお金は、滞納時の遅延損害金も含めて、保証会社から元の債務者に一括返済が要求されます。
現実的に、この時点で住宅ローンの残りを一括返済できる方はほとんどいないでしょう。
一括返済ができなければ、家は競売にかけられ、強制的に支払わされることになります。

不動産が差し押さえられる

滞納してから6か月～10か月ほどで、「競売開始決定通知」が届きます。
金融機関の申し立てにより、裁判所が競売の手続きを開始したという通知のことです。
ここで住宅ローンの担保としていた不動産は差し押さえられます。
また、競売の基準価格を査定するために、裁判所の執行官と不動産鑑定士が家を訪れ、不動産について調査します。
周辺環境の調査や、隣人からの聞き取り、不動産の内部や外観の写真撮影などがおこなわれます。
都合が悪ければ別の日にしてもらうことも可能ですが、当日、連絡なく不在にしていた場合は、裁判所は鍵を開けて調査することができます。
入札の開始
事前に「期間入札の通知」という書面が届き、そこに記載されている日に入札が開始されます。
入札が開始したら、競売以外の手段は金融機関から認められません。
次章でご説明する任意売却を成功させるためにはある程度の期間が必要であるため、そうならないためにも、なるべく早く不動産会社に相談をしておきましょう。
住宅ローンの返済が厳しくお困りの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

住宅ローンが返済不可能なときにおこなう任意売却

競売は不動産の所有者の意志とは関係なく進められます。
しかし、入札が始まる前に金融機関に相談し、許可を得ることができれば、任意売却という方法をとることができます。
競売に比べると、所有者にとってメリットの大きい売却方法のため、競売の前に任意売却するように働きかけましょう。

任意売却とは

不動産売却における任意売却とは、住宅ローンを契約している金融機関から特別な許可を得て、不動産を売却する方法です。
通常は、住宅ローンを完済しなければ、不動産を売却することはできません。
しかし、売却代金よりも住宅ローンが多く残っており、その差額を手持ち資金からも出せない場合は、通常の売却はできないため、任意売却となります。
売却方針や売却金額、残った住宅ローンの返済方法などを債権者である金融機関と話し合い、合意してもらえば任意売却ができます。
任意売却を成功させるためには、金融機関との交渉が重要となります。

任意売却のメリット

任意売却は、競売よりも高い価格での売却が期待できます。
競売では市場価格の5割から7割程度の金額になりますが、任意売却では市場価格とほぼ変わらない金額で売却できることが多いです。
売却代金で返済しきれなかった住宅ローンは借金として残るため、売却金額が高ければ、それだけ借金を減らすことができます。
不動産の情報が新聞やインターネットなどで公告される競売と違い、任意売却は通常の売却方法とほとんど変わらないため、プライバシーも守られます。
さらに、金融機関からの了承が得られれば、最高30万円までの引っ越し費用を確保できます。
競売では決められた日までに必ず退去しなければいけませんが、任意売却であれば購入者と金融機関との話し合いで引っ越し日を決めることができます。
また、競売では、残った借金は一括払いが求められるのに対し、任意売却では分割での返済が可能です。
これまでよりも負担の少ない金額で返済できるため、その後の生活を立て直しやすくなるでしょう。
これらのことから、任意売却は競売よりもメリットが多い売却方法だと言えるでしょう。

まとめ

住宅ローンが返済不可能となった場合の対処法と、競売や任意売却についてご説明しました。
住宅ローンの返済に悩んだ際は、早めに対処するほど、多くの選択肢が取れるようになります。
わたくしども「センチュリー21住宅工営販売」は、八王子市を中心に西多摩エリアで、任意売却を含めた不動産売却を多数取り扱っております。
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