媒介契約　必要書類

「不動産売却って、何から準備をはじめれば良いのだろう？」
このように、お悩みではありませんか？
不動産売却をする際は、まずは全体的な流れを把握し、必要な書類を早めに準備しておくとスムーズです。
そこで今回は、不動産売却時の媒介契約から売却活動までの流れや準備しておくべき書類についてご説明します。
八王子市を中心に西多摩エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却の流れ！相談から媒介契約まではどうする？

不動産の売却を検討しはじめたら、まずは不動産会社へ問い合わせしてみましょう。
ここでは、不動産会社への相談から媒介契約までの流れについてご説明します。

①不動産会社へ相談・査定依頼をする

まずは不動産会社へ売却の相談をしましょう。
その際に、最低限の売却価格や売却時期など、希望条件を整理しておくとスムーズです。
また査定方法は、「机上査定」と「訪問査定」の2種類あります。
まずは相場を知りたいという方は「机上査定」、建物の状態や周辺環境も含めた現実的な価格を把握し、すぐにでも売却を進めたい方は「訪問査定」がおすすめです。

②媒介契約の締結

査定内容に納得したら、不動産会社と正式に媒介契約を結びます。
媒介契約には、以下のとおり3種類あります。
・専属専任媒介契約
不動産会社1社のみと契約できます。
他の不動産会社と重ねて契約できず、自分で見つけてきた買主との契約もできません。
不動産会社のみが閲覧できる不動産流通システム「レインズ」への5営業日以内の登録と、売主へ1週間に1回以上の売却活動の報告が不動産会社に義務づけられています。
・専任媒介契約
専属専任媒介契約同様に、不動産会社1社とのみ契約可能です。
ただし自分で見つけてきた買主との取引もできます。
レインズへの7営業日以内の登録と、売主へ2週間に1回以上の売却活動の報告が不動産会社に義務づけられています。
・一般媒介契約
複数の不動産会社との契約が可能です。
また自分で見つけてきた買主と直接取引もできます。
ただし、レインズへの登録義務はありません。
そのため、立地の良い物件などは需要が高いことから一般媒介契約でも良いでしょう。
反対に、駅から距離のある物件や築年数が経っている物件の場合、熱心な売却活動が見込まれる「専任系」の媒介契約がおすすめです。

不動産売却時に準備すべきものは？4つの流れに沿って解説

次に不動産売却を円滑に進めるために、準備しておきたい書類についてチェックしておきましょう。

査定時に準備する書類

不動産の査定時には、以下の書類を準備しておきましょう。
• 売却不動産を購入時の売買契約書
• 売却不動産を購入時の重要事項説明書
• 売却不動産の土地と建物の登記簿謄本
• 売却不動産の測量図・境界確認書（戸建）
• 建築図面・仕様書

これらの書類をすべて揃えないと査定ができないわけではありません。
しかしながら、なるべく早く売却したい方や精度の高い査定額を知りたい方は、上記の書類を準備しておくことをおすすめします。
さらに「インスペクションの結果報告書」「住宅性能評価書」「新耐震基準の適合証明書」などの書類があると、物件の価値を上げるのに有効です。

媒介契約時に準備する書類

媒介契約時には、以下3点の書類を準備しておきます。
• 本人確認書類（免許証、健康保険証など）
• 登記済権利証または登記識別情報
• 印鑑（認印でも可）

上記の書類は、売却不動産の所有者本人であることを証明するために必要な書類です。
なお共有不動産の売却など、複数人の所有者が売却を進める際には、全員分の合意がないと不動産売却を進められません。
本人確認書類も全員分必要になりますので、早めに準備を進めておくと良いでしょう。

売買契約時に必要なものや書類

売買契約時には、買主との取引になりますので、不備のないよう売却活動前から書類の準備をしておきましょう。
• 本人確認書類（免許証、健康保険証など）
• 実印
• 印鑑証明書
• 収入印紙
• 固定資産税納税通知書または固定資産評価証明書
• ローン残高証明書またはローン返済予定表
• 建築確認済証および検査済証（一戸建て）
• 管理規約または使用細則（マンション）
• マンションの維持管理費に関する書類（マンション）
• マンション購入時のパンフレット
• 仲介手数料（半分）

売買契約時にはさらに詳細の書類などが必要です。
アスベスト使用調査や耐震診断を受けている場合は、そちらも準備しておきましょう。

引き渡し前に準備するものや書類

売買契約締結後から引き渡しまでは、買主側の住宅ローンの審査などもあるため、およそ1か月程度かかります。
その間に以下の書類を準備しておきましょう。
• 売却不動産の鍵一式
• 設備などの保証書および取扱説明書
• 売却代金受け取り用の銀行口座通帳
• 仲介手数料（残り半分）

売却活動が始まると、日常生活と並行して内覧などが入って忙しくなるうえ、書類の取り寄せに時間がかかるものもあります。
書類の不備で立ち止まらないよう、早めに準備しておくことをおすすめします。

不動産売却の流れ！売却活動から引き渡しはどんなことをする？

最後に売却活動から引き渡しまでの流れや期間についてチェックしておきましょう。

①売却活動をする

不動産会社との媒介契約を締結したら、媒介契約をした不動産会社が売却活動をおこないます。
売却活動の内容は以下のとおりです。
不動産会社がおこなう売却活動の具体例
• レインズへ物件情報の登録
• 自社サイトへ物件情報の掲載
• 不動産ポータルサイトへ物件情報の掲載
• 新聞折り込みやポスティングによる広告活動
• 見込み客への紹介
• 来店客への提案
• 内覧の対応

売主がおこなう売却活動は？
基本的に売却活動は不動産会社がおこないますが、売主がおこなうこととしては「内覧の準備」が主な活動内容です。
売却活動が始まり物件情報が公開されると、週末を中心に売却不動産に興味をもった購入希望者から、内覧のお問い合わせが入ります。
その際にいつでも内覧できるよう、スケジュールを調整することがとても重要です。
家族で予定を調整したり、不動産会社の担当者へ鍵を渡したりするなど、できる限り購入希望者の予定に合わせられるよう工夫しましょう。
加えて物件の外観や室内など、不動産全体を清潔に保つことも重要なポイントです。
内覧の際の印象が悪いと売却へと進まない可能性があります。
掃除はもちろん、ニオイ対策やお部屋の中が明るくみえるよう、カーテンをあけ照明をつけるなど、物件の印象を良くする工夫が必要です。

②売買契約を結ぶ

購入希望者から物件の申し込みが入ったら、条件のすり合わせをします。
ここで最終的な売却金額や引き渡し時期などの条件交渉をおこない、双方の合意が取れたら買主から手付金を受け取り、売買契約を結びます。
手付金は、売買価格の5～10％程度になることが一般的です。

③決済と引き渡し

物件の引き渡し日には、買主から残代金の受け取りと鍵の引き渡しをおこないます。
売主は前章でご紹介しました必要書類をすべて揃えておきましょう。
決済と引き渡しの完了後、不動産会社へ残り半分の仲介手数料を支払えば、すべての取引が完了です。

不動産売却の期間はどれくらい？

不動産売却をする際に、査定から売却活動が完了するまでの期間は、2～6か月程度かかることが一般的です。
ただし、マンションや一戸建てなど物件の種類や立地条件、時期などによっても変わります。
なるべく早く売却を進めたい方は、まずは不動産会社への査定依頼をしましょう。

まとめ

不動産の売却をする際には、書類の準備や内覧の対応など、流れに応じてやらなければならないことがあります。
売却期間が長引くとその分負担も大きくなるため、なるべくスムーズな売却ができるよう流れを把握し、書類などできる限り準備をしておきましょう。
八王子市を中心に西多摩エリアで不動産売却をご検討中の方は、お力になりますので、ご遠慮なく弊社までお問い合わせください。