空家は更地？現況

築年数の古い空き家を売却するときは「現状のまま売るか」あるいは「更地にして売るか」のどちらの方法にするか迷いますよね。
どちらが良いかは所有する空き家の状態や立地、かかる費用に左右されます。
そこで今回は、現状のまま売る場合と更地にして売る場合のそれぞれのメリット・デメリット、売却時にかかる費用について解説いたします。
八王子市で築年数の古い空き家を売却予定の方は、ぜひ参考にご覧ください。

空き家を売りたい！現状渡しのメリット・デメリット

空き家を現状の状態で売りたい場合は、中古住宅として売り出す方法と古家付き土地として売り出す方法の2種類があります。
築年数の古い空き家の場合は、家屋自体に資産価値が付きにくいことから「古家付き土地」として土地をメインに売り出すケースが多いです。
家屋は、土地と違って築年数が経つごとに資産価値が下落していくからです。
たとえば、木造住宅は法定耐用年数が22年のため、不動産市場においても22年以上経つと資産価値はほぼ0とみなされます。

空き家を現状のまま売るメリット

空き家を「古家付き土地」として現状の状態のまま売る場合のメリットは、以下の3つです。

解体費用がかからない
固定資産税を軽減できる
契約不適合責任の免責

空き家を解体せずに現状のまま売ると、解体費用がかからないうえに、固定資産税の「住宅用地の特例措置」を受けることができるメリットがあります。
具体的には敷地面積の200㎡までは6分の1、200㎡超の部分は3分の1まで軽減されます。
古家付きの「土地」として売り出すことで、空き家自体の契約不適合責任を免責にする売買契約も可能です。
契約不適合責任とは、簡単に言うと「物件の引き渡し後に、契約書に記載のない欠陥が見つかった場合の売主の責任」のことです。
もし空き家を「中古住宅」として売りたい場合は、契約不適合責任を問われないためにも、しっかりと物件の状態を調べて契約書に明記する必要があります。

空き家を現状のまま売るデメリット

反対にデメリットは、以下の3点です。

買主が限られる
売却価格が相場よりも安い
値下げ交渉される

空き家の状態によっては「解体に時間がかかる」「解体費用がかかる」などの理由で、買主がつかない可能性があります。
そのため、市場への売り出し価格は、買主の負担分も考慮したうえで相場よりも安い価格にする必要があります。
また、空き家の状態によっては、買主から売却価格をさらに値下げするように交渉される可能性も高いです。
以上のことから空き家を現状のまま売りたい場合は、まずは査定額を基に希望価格で売り出してみて、なかなか売れないときに値下げを検討すると良いでしょう。
「八王子市にある空き家を売りたいが、いくらぐらいで売れるのか」と気になる方は、ぜひセンチュリー21住宅工営販売までお気軽にお問い合わせください。

空き家を売りたい！更地で売るメリット・デメリット

リフォームもむずかしいほど空き家が劣化した状態にある場合は、解体して更地の状態で売却すると良いでしょう。
ちなみに更地とは、建築物などがなく、借地権などの権利も付いていない自由に住宅が建てられる土地のことです。

空き家を更地にして売るメリット

空き家を解体して更地状態で売るメリットは以下の3つです。

買主がつきやすい
空き家の維持管理の手間がなくなる
土地の状態を確認しやすい

更地は、注文住宅を建てる土地を探している方々のニーズがあります。
古家付き土地の場合は古家を解体する手間がかかるため、買主からすると更地のほうが魅力的です。
そのため、売却価格についても更地のほうが高値はつきやすいです。
また、解体することで空き家の維持管理の手間も省けます。
更地の状態だと地盤調査や地中埋没物の調査もしやすいため、売却後のトラブルも起こりにくいでしょう。

空き家を更地にして売るデメリット

反対にデメリットは、以下の3つです。

解体費用がかかる
解体工事の期間
固定資産税の特例が適用外になる

空き家を解体する際は、数百万円の解体費用がかかります。
たとえば木造住宅の場合、解体費用の相場は40坪で約124万円～260万円です。
空き家を更地で売りたいと思ったときは、解体工事に時間がかかる点も考慮しなければなりません。
空き家の大きさにもよりますが、約10日～2週間かかるとみたほうが良いでしょう。
売れるまでの期間は、前章で解説した固定資産税の「住宅用地の特例措置」が受けられない点もデメリットです。
以上のことから、空き家を解体して更地で売りたい場合は、解体費用と工事期間、売却価格を事前に見積もっておくことをおすすめします。

空き家を売りたい！かかる費用や税金

空き家を売りたいと思ったときは、費用や税金がどれくらいかかるのかも気になりますよね。
空き家を売却するときに主にかかる費用や税金は、以下の3つです。

譲渡所得税
相続登記費用
解体費用（更地で売りたい場合）

それぞれの費用について、詳しく見ていきましょう。

譲渡所得税の税率と控除

譲渡所得税は、空き家を売却して利益（譲渡所得）が発生したときに、利益に対して課税される税金です。
税率は、所有期間によって以下のとおり変わります。

所有期間5年以下の「短期譲渡所得」：39.63％
所有期間5年超えの「長期譲渡所得」：20.315％

なお、上記の税率は、所得税と復興特別所得税、住民税を足したものです。
譲渡所得税は譲渡所得×税率で計算するため、譲渡所得が少なければ税金はさほどかかりません。
譲渡所得は、以下のように計算いたします。
譲渡価額（売却価格）－必要経費（所得費＋譲渡費）
相続した空き家については、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例もありますよ。
たとえば譲渡所得が3,000万円だった場合は、3,000万円－特別控除3,000万円で譲渡所得が0になり、税金がかかりません。
相続した空き家を売りたいときは、特別控除の適用要件を満たすか事前に確認しておくと良いでしょう。

相続登記費用

相続した空き家を売りたいときは、相続登記がされているかも確認しましょう。
被相続人の名義のままで相続登記がされていない場合は、相続登記をした後でないと売却ができません。
民法第177条により、不動産に関する権利は登記していなければ第三者に対して主張（対抗）できないからです。
相続登記にかかる費用は以下のとおりです。

登録免許税：固定資産税評価額×0.4％
司法書士への報酬：65,800円※

※参考：日本司法書士会連合会 平成30年1月実施の報酬アンケート 関東地区の平均値
相続登記は自分で申請することもできますが、専門的な手続きのため司法書士に依頼するのが一般的です。
そのほか、申請時に必要な添付書類の取得費用が数千円ほどかかるでしょう。

解体費用

解体費用は、建物の構造によって異なります。
構造ごとの費用相場は以下のとおりです。

木造：3.1～6.5万円/坪
鉄骨造：3.4～7.0万円/坪
鉄筋コンクリート造：3.5～8.0万円/坪

前章でも述べたとおり、おおよそ数百万円はかかるとみたほうが良いでしょう。
自治体によっては空き家の解体費用の一部に付き補助金を出す制度があります。
対象となる条件や補助金の上限額は自治体によって異なるため、市区町村役場に問い合わせてみると良いでしょう。
ちなみに八王子市では「八王子市未耐震空き家除却支援補助金」の制度がありますよ。

まとめ

空き家を売りたいと思ったときは、ぜひこの記事を参考に、現状の状態で売るメリットと更地の状態にして売るメリットを比較してご検討ください。
どちらが良いかは、空き家の状態や立地によって変わってきます。
八王子市で空き家を売りたい方は、ぜひ「センチュリー21 ココカラ」までお気軽にご相談ください。