空家は売る？貸す？

住む予定のない空き家を所有している場合は、貸して賃貸収入を得るか、売って売却代金を得るか、どちらかを選ぶと良いでしょう。
空き家を貸すには建物の管理や入居者トラブルへの対応などが必要となるため、手間をかけずに利益を得たいなら売却がおすすめです。
この記事では、空き家を貸す場合と売る場合の判断基準や、空き家を売る方法、売却を成功させるポイントをご説明します。
八王子市を中心とした西多摩エリアの空き家の活用方法でお悩みの方は、ぜひご参考にしてください。

空き家を貸すか売るかの判断基準

空き家を貸すか売るかで悩んだら、それぞれを選んだ場合の収益や手間をシミュレーションしてから判断するのがおすすめです。
貸す場合は、入居者がいる場合の家賃収入に対し、建物のリフォーム代などの管理費がかかります。
売ると長期的な収入は得られませんが、一度でまとまった金額が手に入ります。
ここでは、空き家を貸すか売るかを判断するために、それぞれのメリットとデメリットをご紹介します。

空き家を貸すメリット

空き家を貸す場合、その家を自分で所有し続けられるのがメリットです。
また、借り手が見つかれば毎月家賃収入を得ることができます。
長期間住み続けてくれれば、最終的には売却するよりも大きな利益が得られる可能性もあります。
さらに、人が住むことで、空き家のままにしているよりも傷みが抑えられ、日常的な掃除などにより自然と管理されるかもしれません。
空き家を貸すデメリット
良識のある入居者がすぐに見つかり、長期的に住んでくれるのが理想的です。
しかし実際は、入居者によってトラブルが引き起こされることも珍しくありません。
入居者が家賃を滞納したり、家を傷つけたりする恐れもあります。
しかし、どのような入居者であっても、貸主の希望で出て行ってもらうのは簡単ではありません。
また、建物の管理などはすべて貸主の負担となり、管理委託会社に依頼した際には毎月費用がかかります。
入居者が入れ替わるたびに、清掃やリフォームも必要です。
さらに、入居者が見つからなければ、その間家賃収入は得られず、収益が安定しないリスクもあります。

空き家を売るメリット

空き家を売った場合、まとまった現金が手に入るのがメリットです。
また、手放すことで管理の手間や義務がなくなり、固定資産税を納める必要もなくなります。
貸す場合と違い、「借り手が見つかるかわからない」などの不確定要素がなくなるため、不安を感じないでしょう。
空き家を売るデメリット
空き家を売る場合は、それまで所有していた家を手放さなければいけないのがデメリットです。
また、売却には仲介手数料などの費用がかかります。
売るためにかかる出費を抑えたい場合は、仲介手数料がかからない買取での売却を検討すると良いでしょう。

空き家を売るための3つの方法

空き家を売るには、そのまま売る、解体してから売る、リフォームしてから売るという3つの方法があります。
ここでは、それぞれの売り方の特徴を解説します。

空き家をそのまま売る方法

空き家が建っている状態のまま売る方法が、もっとも手間も費用もかからない売却方法です。
空き家がまだ新しく、資産価値がある状態の場合は「中古住宅」として売却すると良いでしょう。
もし空き家の築年数が経っており、資産価値がなくなった建物の場合は「古家付き土地」として売却するのが一般的です。
古家付き土地は、土地に古い家が付いてくるイメージです。
古家には明確な定義はありませんが、木造建築の場合は、およそ築20年よりも古ければ古家付き土地として売ることが多いです。
実際の建物の状況などから、中古住宅として売るか古家付き土地として売るかを判断すると良いでしょう。

空き家を解体してから売る

空き家の状態が悪く、倒壊の危険がある場合などは、早めに解体したほうが良いこともあります。
更地にすれば、土地の用途が広がり、買主はすぐに新築住宅を建てられるため、早めに売れやすいというメリットがあります。
ただし、解体には費用がかかるのがデメリットです。
一般的な30坪の木造住宅を解体するには100万円ほどの費用がかかります。
建物の構造や周辺環境によっては、より高額な費用がかかることも珍しくありません。
さらに、「再建築不可」となっている土地の場合など、建物を解体したらその後は新しい建物が建てられないこともあるため、注意が必要です。

空き家をリフォームしてから売る方法

空き家が少し古びているけれど、解体するほどでもない状態の場合、空き家をリフォームしてから売る方法もあります。
リフォームした部屋を気に入った方が、すぐに購入を決めることも期待できます。
ただし、リフォームした内容が買主の好みに合わず、候補から外れてしまうことも考えられます。
また、リフォームにかけた費用が売却金額で回収できるとは限らないため、リフォームする際には不動産会社などの専門家と相談しながら進めましょう。

空き家を売るポイント

立地が良く、築年数も浅いなど、条件の良い空き家であればなにもしなくてもすぐに売れる可能性があります。
しかし、一般的な空き家は古く、売れるまでに時間がかかることもあります。
ここでは、空き家の売却を成功させるためのポイントを解説します。

隣地との境界をはっきりさせておく

隣地との境界がはっきりしていない土地の場合、売る前に境界を確定させておくことが必要です。
土地の境界がはっきりしていないと隣地の所有者とトラブルになりやすいため、買主も見つかりにくいでしょう。
境界を確定させるためには、測量士による確定測量をおこないます。
隣地の所有者や行政から許可を得たうえでおこなう確定測量は信頼性が高いのが特徴です。
ただし、100㎡から200㎡の土地で35万円から80万円ほどの費用と、4ヶ月ほどの期間がかかります。

売るための長期計画を立てておく

空き家の立地や築年数によっては、売却期間が長引くことも珍しくありません。
そこで焦りが生まれると、大幅な値下げをおこなって、売主が損をすることにも繋がります。
空き家の状態を冷静に把握したうえで、売れるまでにどれほどの期間がかかるか、スケジュールを立てておきましょう。
売却期間中にもかかる維持費や管理費も計算したうえで、焦らず売れるように計画を立てておくことが大切です。

空き家の状態を把握しておく

自分が所有者であっても、空き家の状態は正確に把握できていないことは少なくありません。
現状を把握しないまま売ったとしたら、あとから雨漏りやシロアリ被害が発覚することもあり得ます。
そのように後から空き家の欠陥がわかった場合、その責任は売主が負うことになります。
売主が修理費用を負担するほか、場合によっては契約解除されることもあります。
そこで、売却前にインスペクションを受ければ、空き家の状況を把握することが可能です。
インスペクションでわかった家の欠陥を漏れなく契約書に記載しておけば、売主がその欠陥で責任を負うリスクが避けられます。

まとめ

空き家を貸す際には、入居者への対応などの管理を長期間続ける必要があります。
負担を少なく空き家を現金化したい場合は、売るのがおすすめです。
八王子市を中心とした西多摩エリアで空き家を売ろうかご検討中の方は、ぜひ「センチュリー21住宅工営販売」までご相談ください。
空き家を売る方法や成功するポイントなどのご相談や査定は、ホームページからも承っております。