任意売却と競売の違い

住宅ローンの返済が困難になると、任意売却をご検討される方もいらっしゃるでしょう。
任意売却をすることで状況の改善に繋がるケースは数多くありますが、どんな物件でも任意売却ができるというわけではありません。
この記事では、任意売却ができないケースとともに、任意売却ができないとその後どうなるのかを解説します。
八王子市にお住まいで、任意売却をご検討中の方はぜひ参考になさってください。

任意売却ができないと競売になる？任意売却と競売の違いとは

住宅ローンの返済が困難になると、自宅を売却して得た代金を返済にあてようとお考えになる方も多いのではないでしょうか。
しかし売却代金よりも残債が上回る場合には、不足分を準備してローンを完済する必要があります。
なぜなら住宅ローンを組む際に金融機関が不動産に対して抵当権を設定しており、売却するにはローンを完済して抵当権を抹消しなければならないためです。
とはいえ、売却価格が低いと自己資金をあててもローンを完済できないこともあるでしょう。
このような場合は、金融機関から許可を得て任意売却をおこなうか、競売にかけられるかのどちらかを選択することになります。
まずは競売と任意売却の違いを確認しておきましょう。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関の合意を得て不動産を売却する方法です。
前述したように、不動産に抵当権が付いていると売却できないため、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
もし不動産の売却代金に自己資金を足してもローンを完済できない場合は、原則として売却がおこなえません。
そのような場合に借り入れ先の金融機関から許可を得て、抵当権を解除してもらったうえで売りに出す方法を任意売却といいます。
任意売却は一般的な不動産売却と近い形でおこなわれるため、競売よりも高値で売却しやすくローンを完済できる可能性が高いというメリットがあります。

競売とは

競売とは、債権者である金融機関の申し立てにより、裁判所が強制的に不動産を差し押さえ売却することです。
競売で得られる代金はローンの返済にあてられます。
競売は全工程が強制的に進行するため、所有者の意思は一切考慮されません。
落札者が決まり代金納付が済むと不動産の所有権は落札者に移り、そのタイミングで所有者は退去することになります。
一方、任意売却は法的な強制処分ではないので、所有者の都合もある程度考慮したうえで引き渡し日を決めることが可能です。
また競売での取引価格は相場より低くなることが多く、ローンを完済できずに多くの債務が残る可能性があります。

任意売却ができないケースとは？

任意売却はどの物件でもできるというわけではありません。
以下のようなケースでは任意売却ができない可能性があります。

金融機関や共有者から同意が得られない

任意売却をおこなうには債権者である金融機関の許可が必要です。
いくら所有者が任意売却を希望しても、金融機関が反対すれば任意売却はおこなえません。
任意売却後も残債が多いと判断されるような場合は、金融機関からの同意を得ることが難しいといわれています。
また共有名義の不動産を売却する場合には、共有者全員からの許可が必要です。
誰か1人でも反対する方がいると任意売却ができないため、全員を説得する必要があります。

物件にトラブルがあるまたは建築基準法に違反している

物件そのものに問題があり任意売却ができないケースもあります。
たとえば建物がかなり老朽化している、建築基準法に違反しているなどです。
リフォームなしでは住めないほど劣化している物件は売却価格が大幅に下落するため、任意売却を認めてもらえない可能性があります。
また、建築基準法に違反している物件は、買主が融資を受けられないことが多く、購入を断念する方も少なくありません。
そのため任意売却をおこなってもなかなか売れず、最終的に競売にかけられてしまう可能性が高いです。

売却活動をおこなう時間が足りない

任意売却の手続き中は住宅ローンを滞納し続けることになるため、売れないまま一定期間が経過すると、金融機関は競売の申し立てをおこないます。
競売にかけられ開札日を迎えると、それ以降は競売を止めることはできません。
任意売却の手続きが遅くなるほど時間的猶予がなくなり、競売にかけられる可能性が高くなってしまいます。
手遅れになるのを防ぐには、任意売却をご検討し始めたタイミングで早めに金融機関や不動産会社に相談することが大切です。

購入希望者が内覧できない

任意売却は一般的な不動産売却と近い形でおこなわれるため内覧が欠かせません。
購入希望者が内覧を希望したときに対応できないと、売却するのが難しくなってしまいます。
任意売却は所有者とその家族が居住中におこなわれることが多く、なかには同居人が内覧に協力してくれないなどのケースもあるでしょう。
内覧できない事情がある場合には、その問題を解決してから売却活動を進めていく必要があります。

任意売却ができないとどうなる？

上記のようなことが原因で任意売却ができない場合、自宅はどうなるのでしょうか。
ここでは、任意売却ができなかった場合のその後の流れと、競売や自己破産を避けるためのポイントを解説します。

競売にかけられ自己破産になる可能性がある

任意売却ができずに一定期間が経過すると、自宅は競売にかけられてしまいます。
競売では売却価格が市場相場の7〜8割ほどになることが多く、売却代金ではローンを完済できない可能性が高いです。
また残債が発生した場合、任意売却であれば分割払いの交渉が可能ですが、競売は一括で返済しなければなりません。
一括払いができない場合は、自己破産をして債務整理をおこなうことになります。
自己破産とは借金を返済できなくなったときに、裁判所に破産の申し立てをおこない借金を免除してもらう手続きのことです。
自己破産をすると住宅ローンの返済義務はなくなりますが、税金は免除されません。
税金を滞納したままにしておくと財産を差し押さえられてしまう可能性があるため、必ず解消しておくようにしましょう。

競売と自己破産を避けるには

競売と自己破産のリスクを避け、任意売却を成功させるには早めに行動することが大切です。
競売にかけられ開札日を迎えると、それ以降競売を止めることはできません。
不動産売却にかかる期間の目安は3〜6か月程度といわれていますが、立地や物件の状態によっては1年以上かかることもあります。
すぐに買主がみつかるとは限らないので、手遅れになる前に早めに行動することが大切です。
任意売却をしたいと思い始めたら、なるべく早めに不動産会社や金融機関に相談しましょう。

まとめ

金融機関から許可を得て任意売却ができれば、住宅ローンが残ったままでも不動産を売却することが可能です。
しかし、物件の状態やタイミングによっては、任意売却ができずに競売にかけられてしまう可能性があります。
なるべく焦らずに落ち着いて任意売却をおこなうためにも、早めに金融機関や不動産会社に相談することが大切です。
私たち「センチュリー21 ココカラ」は、八王子市を中心に不動産売却のサポートや不動産買取をおこなっております。
不動産売却をご検討中の方はもちろん、任意売却についてお悩みのある方は弊社までお気軽にご相談ください。