相続したときの処分方法

不動産を相続しても住むことも活用することもできず、対処にお困りの方は少なくありません。
所有するだけで負担となる不動産は「負動産」と呼ばれ、増え続ける空き家は社会問題となっています。
この記事では、負動産とはなにか、負動産の処分方法、また、相続放棄についてご説明します。
八王子市を中心とした西多摩エリアにある不動産でお悩みの方は、ぜひご参考にしてください。

相続する前に知っておきたい！負動産とは？

負動産とは、所有しているだけでマイナスの価値となる不動産のことを指す造語です。
近年は、深刻化する高齢化社会も原因となり、負動産となった物件を相続する方が増えています。
ここでは、負動産になりやすい物件や、負動産にかかる負担をご説明します。
負動産の具体例
負動産にはさまざまな種類の物件がありますが、一般的には以下のものが負動産になりやすい傾向があります。

リゾート地のマンションや別荘
空室の多い賃貸物件
過疎化が進む地域の農地や住宅

かつて高度経済成長期に高額で売買されていたリゾート地のマンションや別荘の多くは、現在価値が激減しています。
とくに立地の悪い物件は価値が下がりやすく、売り出しても買主が見つからない場合も珍しくありません。
また、賃貸物件を相続しても借主がいなければ家賃収入は得られません。
建物が老朽化していれば、耐震補強工事や建て替えをする必要があるため、費用がさらにかさみます。
さらに、過疎化が進む地域にある農地や住宅も、借主や買主を見つけるのが難しい傾向があります。
このような物件は負動産として扱われることが多いでしょう。

負動産にかかる負担とは

負動産を所有することで生じる具体的な負担には、以下のものがあります。

維持・管理の費用と手間
固定資産税

負動産を所有している以上、持ち主はその維持や管理をしなければなりません。
地震や台風などの自然災害が起きても、倒壊や破損などにより周囲に危険が及ばないようにしましょう。
定期的に現地を訪れて見回りをし、建物の換気や通水をおこなう必要があります。
庭の雑草を抜き、掃除も欠かせません。
このような管理をせずに負動産を放置していると、毎年支払う固定資産税が上昇する場合があります。
通常、建物が建っている住宅用の土地は、200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準が6分の1に、200㎡を超える部分は3分の1に軽減されています。
しかし、空家等対策特別措置法により、行政から「特定空家」に指定された場合、その軽減措置の適用外となります。
固定資産税が跳ね上がる可能性があるため、負動産を放置するのはおすすめできません。

相続した負動産の処分方法

相続した負動産は、所有し続けるほど負担が大きくなるため、早めに処分したほうが良いでしょう。
ここでは、負動産を処分する方法を解説します。

売却する

負動産の処分方法を検討するにあたって、売却できないかを不動産会社に相談してみましょう
「これは負動産なので売れない」と思い込んでいても、査定を受けてみたら想定よりも価値があるかもしれません。
所有する期間が長くなるほど負担が大きくなる負動産を売却できれば、手間や費用負担がなくなるだけでなく、現金まで手に入ります。
また、通常の売却方法では買主が見つかりにくい場合は、不動産会社が直接物件を買い取る「買取」という方法も検討しましょう。
買取では、不動産会社が買い取った物件をリフォームするなど、付加価値を付けて再販することが一般的です。
そのため、そのままでは売却が難しい物件でも、買取なら処分できる可能性があるのです。
まずは不動産会社に査定を申し込み、売却方法の相談をしましょう。

空き家バンクを利用する

各自治体が提供する「空き家バンク」というサービスを利用して、負動産を処分する方法があります。
空き家バンクとは、所有する物件を売却または貸し出したいと考えている方と、物件を購入または借りたいと考えている方を結ぶサービスです。
登録すればすぐに処分できるとは限りませんが、うまくいけば空き家を有効活用できます。
登録は無料で、自治体によっては空き家の改修に補助金が出る場合もあるため、自治体で聞いてみると良いでしょう。

寄附をする

負動産を自治体などに寄附できる可能性もあります。
負動産の土地を利用する予定がある自治体であれば、寄附を受け付けてくれるかもしれません。
しかし、寄附を受け付けてしまうと自治体に管理の負担がかかり、税収も減ってしまうため、利用目的がないと寄附は断られてしまうでしょう。
そこで、負動産の隣地の所有者など、個人への寄附も検討してみましょう。
隣り合った土地であれば有効活用しやすいため、受け取ってくれる可能性が高くなります。
ただし、無償で寄附した場合は受け取った側に贈与税が課される場合があります。
さらに、所有者が変わったことで登記費用も必要になる場合があることを、事前に伝えておきましょう。

負動産を相続放棄する方法

負動産をこれから相続する、または、相続してから間もない場合は、相続放棄を検討されているかもしれません、
ここでは、相続放棄の方法や注意点をご説明します。

相続後の3つの選択肢

相続が発生したら、遺産を受け取る相続人には3つの選択肢があります。

単純承認：すべての遺産を引き継ぐ
限定承認：プラスの遺産の範囲内でマイナスの遺産を引き継ぐ
相続放棄：すべての遺産を放棄する

相続では、現金や不動産などのプラスの遺産だけでなく、借金などのマイナスの遺産も引き継ぎます。
一般的には、すべての遺産を引き継ぐか、放棄するかのどちらかが選ばれることが多いです。
限定承認は、相続人全員でおこなう必要があり、手続きが複雑で期間も長くなることなどから、あまり利用されていません。

相続放棄の手続きにおける注意点

相続放棄に関して、以下の点にご注意ください。

すべての遺産を放棄する
期限が決まっている
書類の準備が必要
管理義務は残る

相続放棄する場合は、現金などを含めたすべての遺産を放棄することになります。
「現金だけ受け取って負動産は受け取らない」などの取捨選択はできないため、ご注意ください。
また、相続放棄をするには、相続を知ってから3か月以内に手続きしなければいけません。
期限内に手続きしなければ単純承認したとみなされます。
手続きの際には、亡くなった被相続人の戸籍謄本や住民票、戸籍の附票など、さまざまな書類が必要です。
書類の取得だけで時間がかかることもあるため、期限内に手続きするためには早めに動き始めましょう。
また、相続放棄しても管理義務は残ります。
相続人全員が相続放棄をした場合、負動産は国庫に入りますが、必要な管理は元の所有者がおこなう必要があります。
たとえば、相続放棄をした建物の破損により他人にけがをさせた場合、損害賠償請求を受ける恐れもあります。
管理を続けられない場合は、相続財産管理人を置かなければいけません。
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まとめ

相続した負動産の処分方法や相続放棄についてご説明しました。
負動産を所有するには負担が大きいため、早めに不動産会社に相談し、処分方法を検討するのがおすすめです。
八王子市を中心とした西多摩エリアの不動産に関するお悩みは、わたくしども「センチュリー21住宅工営販売」にご相談ください。
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